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关于创新我省小区物业管理工作的建议

提案者:黄勇

  发布日期:2020-04-10 09:04  浏览量:

  随着国家治理体系和治理能力现代化的不断深入,加强社区治理的重要性凸显,小区物业管理承载着越来越多的社会责任。新中国成立70年以来,我省城镇人口增长近6倍,人均住房面积涨了8倍。与住房面积不断提高形成鲜明对比的是,小区物业管理和物业服务广受诟病,严重吞噬了广大群众的居住获得感、幸福感和安全感。

  一、我省小区物业管理现状和问题

  (一)业主大会制度存在问题

  据中国山东网报道,截至2018年底,全省近90%居民小区未建立业主委员会,这意味着90%的小区业主权利和维权无法行使,无法对违约或侵犯业主公共利益的物业服务企业进行监督和制约。

  一是业主大会组织形式难以保障业主权利。业主大会会议既是业主自治的形式,又是业主自治的最高权利机构的制度安排,造成了一旦业主大会无法召开,就无法选举成立业主委员会,业主自治就瘫痪,业主行使权利就成了一纸空文。

  二是业主大会召开难。我国国情决定了,离开党和政府的领导,群众就是一盘散沙。现在一个小区业主,动辄数百上千户,靠相互陌生的个别业主挨家挨户组织,很难实现。

  三是业主共同决定的“表决规则”存在缺陷。由于现有法律法规未规定“未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票”,常常导致同意票少于反对票加弃权票,业主大会很难做出有效决定,业主自治难以进行。

  (二)小区物业管理乱象丛生

  截至2019年1月,山东省共有物业服务企业10686家,但多数物业服务企业“重收费、轻服务”,引发大量纠纷。

  一是物业服务企业结构欠佳,从业人员水平不高。行业准入低,物业服务企业良莠不齐。有的靠低标准、低收费吸引客户,后期受成本制约,难以提供优质服务。我省物业从业人员64.4万,年龄50至60岁比例较高,有的只有初中甚至小学文化,没经过专门技能培训,服务水平较低。

  二是小区物业服务企业“重收费、轻服务”。部分物业公司对服务项目、收费标准不透明、不公开,很多小区车位“只售不租”,公共区域经营收支不合理,导致矛盾叠加。

  三是群众维权成本高。业主虽然可以通过民事诉讼来维权,但集体诉讼组织困难,个人诉讼有时还会引来打击报复,且诉讼耗时长还有经济负担,绝大多数人选择忍气吞声、掏钱买平安。

  (三)小区物业管理未被纳入治理体系

  部分基层党组织、政府职能部门和社区管理机构,存在“小区物业管理单纯是业主自治的想法和做法”,究其本质,是基层治理能力跟不上现实需求,存在“不作为、不担当、庸政懒政”的情况。

  二、对策和建议

  物业管理是基层社会治理的重要组成部分,住宅小区物业管理做得好,社区管理就成功了一半。为此,建议:

  (一)修改山东省物业管理条例,完善业主自治制度。一是赋予业主自治组织独立法人资格。借鉴香港“业主法团”、温州市成立内陆首家业主社团法人等经验做法,建立“业主法人”制度,即全体业主以家庭为单位成为社团成员,共同组成具有独立法人资格的社团法人,拥有法人的权利和业主大会所有职权,更好地行使和维护业主公共权益。二是修改业主会议“表决规则”。在省物业管理条例中明确规定:业主弃权票应记入已表决的多数票,解决因业主不参与表决导致小区无法自治的困境。

  (二)积极探索基层治理体系化,构建物业管理新格局。我省应自上而下,将政府有关职能和人员等行政资源下沉,利用网络技术,倾听群众的诉求和意见,把社区存在的问题就地解决,提高治理效率。一是加强党建引领。围绕“打破壁垒、建强堡垒”的目标,探索建立区域党组织,将驻社区的单位党组织负责人、优秀党员代表等,作为“兼职”委员吸纳进社区,发挥社区党组织统领作用,积极参与小区物业管理工作,不断形成合力。二是构建多方参与治理模式。组织和发挥志愿者、议事协调组织、环境和物业管理委员会、退休知识分子、法律专业人士等参与物业管理工作的积极作用,打造和谐新社区。三是探索基层民主协商有效途径。以业主自治为抓手,培育群众的民主协商意识和能力,吸收各级人大代表、政协委员、各民主党派成员以及各类社会监督员参与物业管理,做好事前、事中、事后民主协商,寻找最大“公约数”,不断开辟社区治理新路径。

  (三)加强物业服务行业管理,整顿物业服务市场秩序。一是加强物业管理部门的动态监管。实行联席会议制度,整合住房和城乡建设、应急消防、公共事业管理等部门,明确牵头单位,开通专用投诉热线,实行首问负责制,让居民投诉一站式解决。完善履职考核奖惩制度,坚决遏制不作为现象。加大执法力度,实行企业退出市场和行业禁入制度,实现优胜劣汰。二是加强物业服务企业信用管理。物业主管部门定期组织“诚信物业”“品牌服务”等项目评比展示,及时总结推广先进理念。强化信息公开,设置黑名单,加强对不良物业服务企业的失信惩戒。三是加强物业管理行业协会建设。借鉴韩国、日本政府发挥社会中介组织对物业服务行业服务、自律规范和管理的经验,鼓励我省物业服务协会发展,提升我省物业服务业水平,为社会推出更多优秀物业服务企业。四是加强智慧物业建设。借鉴国外业主自治先进经验,充分利用网络技术和平台,促进业主相互了解、协商、集思广益,以及在线征求意见,提高业主自治效率,不断推进业主自治和基层治理能力现代化。

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