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走出调控误区  实现安居梦想
发言人:王夕源
时间:2018-01-07 21:05 来源: 浏览量:
 

 

  中央经济工作会议强调,“房子是用来住的,不是用来炒的。”这一通俗明了的定位,传递出让楼市调控回归房子居住属性的强烈信号。过去十多年,为解决房价过快增长的民生问题,国家先后颁布了40多项楼市调控政策,但房价却一路上涨,有的甚至涨了十多倍。为什么楼市调控“越调越高”?我认为,主要是在认识上存在误区,把房价疯长归罪于“地王”、土地财政,觉得限购限价就能管住房价,但实际上并非如此。

  一、房价高不是“地王”频出的结果。基于“地价决定房价,控制住地价就稳定住房价”的错觉,我们经常谴责“地王”拍卖抬高了房价,不少地方还出台了土地限价拍卖的政策。殊不知,房价高不是地价高的结果,相反,楼市热才会产“地王”,楼市冷“地王”变“地荒”。

  二、土地财政不是炒高房价的罪魁祸首。在耕地宝贵的人口大国,提高用地成本的土地财政有何不妥?难道土地贱卖或不卖,房价就降了?当然,土地财政不能只靠卖地,还要逐步转向征收不动产税。如此,既能保障稳定税源,又能抑制房产投机。

  三、房价不是房产商而是购房者抬起来的。当房子变金子、楼市变股市时,资本的逐利性和买涨不买跌的投机心理必然将楼市推向牛市。楼市随涨随买的事实表明,高房价一定程度上是购房者和炒房者买起来的。

  四、房产限购和限价没有改善民生的意义。虽然购买力下降会导致商品降价,但“不想买”和“不让买”的结果不同。限购的前提是抢购,不让抢的限购才是房价越限越高的主因。对高房价的限购、限价甚至降价,是在替能买得起房的人“省钱”,买不起房的人依然买不起。

  五、高房价不能靠反暴利来限价降价。关于公布房产成本的呼吁,体现了通过反暴利来遏制房价的想法。事实上,反暴利主要针对垄断经营,但房地产不属于垄断经营,抑制楼市暴利应该用高税收,而不能用反暴利的手段将热销的高价房变低价卖。

  六、楼市调控的目标不是让百姓都能买房。住房的商品与民生两重性,决定了人人买房与人人住房是两码事。所以楼市调控的目标不是一片低价,而是高低有序,高价靠市场,低价靠保障。政府不该管无限的房价上涨,政府应该管有限的住房保障。

  为落实好中央“房子是用来住的”调控目标,建议:

  一、回归房子居住属性,抑制房产投资属性。有数据显示,我国城镇已建成的商品房、保障房和小产权房,按7亿城镇人口约2.3亿户计算,户均90米2的住房已超过2套,远超过居住需要。因此,楼市调控的当务之急是要回归居住属性,抑制投资属性,实现理性降温。否则,一味打压引发的楼市崩盘要比虚高更可怕。

  二、土地国有涨价归公,抑制土地囤积暴利。一个倒闭十几年的集体小厂,只要有地、有房,如今的房产暴利就远胜过实体经济。100多年前在青岛实行的《胶州土地法规》,最早提出了“土地国有,涨价归公”的主张,孙中山先生十分赞赏。这个我省原创、曾风靡世界的土地政策,如今仍是防范地产投机的良策。

  三、政府别管限购限价,但要管好住房保障。依据经济法则,除反欺诈、反暴利外,政府没有限制市场房价的职能,但有保障民生安居的职责。只要人人都能安居乐业,楼市的涨跌就将回归单纯的经济景气指标。当然,这要有统一的财产、信用体系作保障。否则,“经济住房不经济、安居工程未安居”的社会怪象仍将继续。

  四、征收财产税的前提是收入透明、财产公示。虽说房产税可抑制房产投资或地产囤积,但前提是要建立涉及隐私的收入透明和财产公示制度。目前,人大尚未明确立法,缺少顶层设计与法制保障。当然,为避免住房征税引发房产抛售的楼市震荡,可采取符合国情的免一、减二、征三的逐套递进制。

  五、让进城农民有房落户,有效化解库存房。尽快出台政策,鼓励有稳定工作的进城农民,用宅基地和承包地转让指标对等置换城镇基本福利房,让新市民不花钱或少花钱就能住新房、落户口。这样既能减少村有宅基地、城有租住房的“分居”现象,又能消化三、四线城市的库存房,更能减轻农村“三留守”与“春运”带来的社会压力。

 

  单位及职务:民革青岛市委原秘书长                        界别:民革

 
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