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关于进一步促进城市社区物业服务业健康发展的建议
时间:2017-12-25 14:46 来源: 浏览量:
 

  随着城市住房制度的改革发展、城镇化的快速推进,越来越多的“单位人”成为“社会人”,城市社区成为国家结构最基础层面的社会单元,成为城市的细胞,社会的基础。城市社区物业管理也逐步成为城市社区管理的重要载体,服务内容从物产管理,逐步延伸到环境管理、整个社会关系的处理等多个方面,物业管理类型从住宅延伸到写字楼,再到工厂、医院、学校、企业、政府机关甚至部队军营等,成为转型期创新社会管理的重要抓手。发展现代物业服务业,有利于提高城市管理水平,改善城市人居环境,提高群众生活质量;有利于促进经济增长,扩大社会就业;有利于维护社会稳定,推进城市精神文明建设;有利于保障物业的合理使用,促进物业的保值、增值。

  一、我省城市社区物业服务业发展现状及存在问题

  近年来,我省物业服务业发展迅速。据统计,截至2009年底,山东物业管理企业既已超过4500家,从业人员13.3万人,拥有资产187.8亿元,实现主营业务收入128.2亿元。2000年以来,每年开业企业单位数成倍增长。随着住宅建设的持续快速发展,以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大,对物业服务企业的需求将会持续增长。在物业管理快速发展的同时,也面临着越来越多的矛盾、问题和困难,甚至成为社会矛盾问题的集中领域,影响、制约了这一行业的发展。

  (一)企业规模小、层次低,服务能力弱。一是企业规模小,经营收入低。第二次全国经济普查资料显示:截至2008年底,山东平均每家物业管理企业从业人员31人,低于43人的全国平均水平;平均实现主营业务收入280.2万元,也低于355.6万元的全国平均水平。从2008年物业管理企业主营业务收入占地区生产总值、房地产业增加值比重看,山东0.4%和10.7%的水平分别低于全国0.3和5.6个百分点,比广东低0.8和8.7个百分点。二是物业管理队伍人才缺乏。物业管理是一种社会化、专业化、市场化的管理,从事物业管理的人员不仅要掌握先进科学管理知识和精湛的维修养护技术,而且要有爱岗敬业、吃苦耐劳、积极进取的精神。而目前物业管理队伍文化层次低、收入低、社会地位低,从事物业管理依然是层次和素质低下工作的代名词。伴生的是企业招工难、留人难、管理难。三是企业资质水平低,盈利能力不强。山东物业管理企业中,具有一级资质和二级资质的分别仅占企业总数的1.2%和3.6%;绝大多数的物业管理企业都在三级及以下资质水平。资质水平偏低直接决定了企业的服务质量,随着物业管理市场竞争日趋激烈,有些企业为了不被淘汰,难免会降低成本参与竞争。调查结果显示,58.4%的物业管理企业利润率在5%以下,近三成物业管理企业没有盈利。

  (二)社会矛盾问题多,经营环境差。一是开发商遗留问题多。如房屋质量差、配套设施不健全等;权属关系不明确,为住宅小区内配套服务的建筑、设施设备、道路、场地等权属不清。二是许多小区公共设施、公共服务供给不足。如:垃圾处理、交通、消防、教育、医疗等等,本应由政府提供,但很多都有开发商操办,甚至只是进行虚假宣传,目的是促进项目销售,楼盘售完,开发商自然不会再花心思在配套项目后续跟进上,业主入住后才发现诸如垃圾存放不合理、供暖有问题、子女入学没学校等等,由于前期物业管理企业多由开发商指定,甚至本身就是“父子”关系,许多业主把气撒到物业管理企业头上,物业管理企业成为替罪羊。有的矛盾激化甚至引发业主集体上访、堵马路。

  (三)经营成本不断上升与收费困难并存,经营难以为继。一是经营成本上升。随着社会物价水平的上升,原材料价格、劳动力成本明显增加,物业管理企业运行成本不断增高,且税负较重,其营业税率远高于邮电通信业、建筑业、交通运输业、文化体育业。二是物业管理收费难。企业服务不到位与社会认识不足共存,认为物业服务就是“扫扫地、站站岗”,谁都能搞的观念还很普遍;对物业服务是公共服务、有偿服务的观念,许多业主还未接受;业委会成员对业委会的性质、地位、作用认识不足,有的认为物业管理企业是管理者与被管理者的关系,还有的认为业主与物业管理企业是“主人”与“仆人”的关系;重开发建设、轻物业服务,重前期销售、轻后续服务的观念在房地产开发企业中也普遍存在。由于社会对物业管理行业认识不足,对欠费业主缺乏制约措施,加之部分物业管理企业服务不到位,物业管理费收取难,直接导致部分物业公司陷入生存困境,管理工作出现恶性循环。许多企业亏损严重,甚至出现物业服务企业撤出服务小区的情况。

  二、促进我省城市社区物业服务业发展的几点建议

  (一)建立物业管理综合协调制度、监督管理和矛盾调解制度。一要建立健全自治组织。及时成立居委会,合理划分居委会辖区;帮助建立业主委员会,完善业主大会制度,对规模较大社区,难以召开业主大会的社区,可以楼道或单元为单位推举业主代表,组成业主代表大会。按法律和政策规定明确居委会、物业服务企业、业主委员会及业主大会或业主代表大会职责,密切物业管理部门、街道办事处、业主委员会与物业服务企业的关系,及时化解矛盾。二是建立由相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度。街道物业工作领导小组定期召开由派出所、社区居委会、物业公司等单位负责人和业主委员会、业主代表参加的联席会议,研究部署阶段性工作,查找问题,协调化解各类矛盾纠纷。物业主管部门以及城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、市政公用、环境保护、工商行政管理等部门各司其责,密切配合,落实管理责任,共同研究解决物业管理面临的困难,不断完善社区物业管理,逐步实现社区管理服务工作的社会化、市场化、专业化。支持鼓励律师事务所、法律服务所开展法律进社区活动,开展物业管理及有关的法律宣传和服务,调解矛盾纠纷。

  (二)加大宣传力度,营造良好的物业管理发展环境。要站在改善民生、推动和谐社会建设的高度,宣传《物业管理条例》等有关法规和物业管理发展形势,引导广大居民树立正确的物业消费意识,树立物业服务是公共服务、有偿服务的观念,充分认识规范物业管理在构建人居环境、促进经济社会协调发展中的意义和作用;加大对物业管理企业的宣传力度,对经营规范、服务优质的企业应给予政策扶持,鼓励山东物业管理企业走出去,积极参与市场竞争。

  (三)完善公共设施、公共服务。交通、水、电、暖、垃圾处理、教育、社区医疗、文化服务等该由政府提供的要由政府提供,该由开发商提供的,如物业用房等等,政府部门要做好监管,该由开发商提供的配套设施不完善的,规划不予审批,建成后不予验收。让小区居民有一个舒适的居住环境。

  (四)加强资质管理,规范物业管理市场秩序。行业主管部门要加强物业管理企业资质管理,严肃查处无资质经营行为,加大对管理水平低、收费不规范、社会形象差、业主投诉多的物业管理企业的整顿力度,严格市场清出机制;建立物管考核机制,社区管理监督制度,以《物业管理条例》和各项规章为依据,整顿规范物业管理市场秩序,加大对物业管理活动中违法违规行为的整治力度,依法依规加强对物业管理活动的监督管理,促进行业规范发展。

  (五)研究制定扶持政策,推动物业管理行业健康发展。研究制定扶持物业管理企业发展的具体政策,比如制定关于加快我省发展现代物业服务业的指导意见,进一步完善《山东省物业服务收费管理办法》,参照建筑业、邮电通信业等行业给予物业管理企业税收政策支持,制定有效措施解决企业用工困难等。完善物业服务定价机制,物价部门合力确定小区物业服务价格,推广“菜单式服务、等级化收费”的物业服务费分级定价机制。对特困户制定减免或救助政策。依法建立对欠费业主的制约制度,比如:业主缴费情况在小区内公示,法院、仲裁机构对无故不缴纳物业费的诉讼或仲裁案件进行公正判决或裁定。提高旧住宅区物业服务覆盖率,城镇新建居住物业全部实施市场化、专业化的物业管理模式。

  (六)提升服务水平,推进物业管理产业化进程。一要提高物业服务从业人员素质。高校、职业院校要根据市场需要加强物业管理相关专业建设,加强物业管理人才培养。引导物业服务企业改进对员工的管理,加强职业技能培训和职业道德建设,规范物业服务从业人员的服务行为,增强物业管理服务理念,提高科学化管理水平和先进的维修技能。二要不断提高服务水平。物业管理企业要以品牌、标准、服务和效益为重点,通过不断改进服务态度和提升服务质量,提升行业社会认同度和业主满意度。三要推进物业管理企业做大做强。积极引导企业管理创新,通过实行物业管理区域化整合,引导物业管理企业兼并重组,优化配置物业管理资源,实现向技术密集型和服务组织者转变,推进物业管理产业化进程。

 
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