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关于政府回购存量商品房用于棚改安置房的建议
时间:2017-12-28 10:11 来源: 浏览量:
 

  一、我省棚改现状

  棚户区改造是重大的民生工程和发展工程,近年来国家推进力度持续加大。2015年,国家下达我省棚户区改造任务46.6万户,截至9月底开工47.4万户,完成年度任务的101.7%。根据调查情况,近年来我省棚户区改造呈现以下显著特点:第一,数量大、任务重。2011-2014年,全国下达我省棚改任务63.4万户,实际完成73万户。2015-2017年我省确定改造棚户区110万户以上,是全国任务量最大的省份。第二,实物安置居多。2011-2015年棚改仍以新建安置为主,占总量的80%以上,货币化安置比重不到20%。第三,建设资金缺口大。各级财政预算支持只占10%,其余建设资金均需通过贷款融资、发行债券等方式筹集,融资压力巨大。

  当前经济处于“三期叠加”特殊时期,经济增长乏力、房地产市场疲软,去库存压力很大。根据国家加大棚户区改造的决策安排,地方政府亟需满足数以万计棚改居民的住房需求,积极探索政府回购存量商品房用于棚改安置房具有重要现实意义。

  二、我省回购存量房情况

  我省部分市县对政府回购存量房用于棚改安置房进行探索,2015年全省政府回购存量房安置户数已超过2万户。曹县是全省率先采用回购存量商品房进行棚户区改造安置的县市,2015年计划实施8个棚改项目,其中7个采取购买安置方式,涉及居民1920户。经测算,购买存量房可为该县节约过渡费等资金约1.5亿元,切实加快了棚户区改造进度,取得了良好经济和社会效益。为做好回购安置工作,曹县执行了严格规范的购买流程:一是出台管理办法。从安置补偿方式及标准、房源筹集、购买安置住房程序、政策支持等方面对回购安置进行了明确规定。二是广泛征求意见。由涉及棚户区改造项目的街道办事处与村(居)委会入户摸底调查棚改居民安置意愿,向村(居)民代表大会征求意见,结果向村(居)民公示后上报县棚改领导小组。三是筹集房源。县棚改领导小组组织有关部门同拟购安置房源的建设单位进行谈判,范围为全县及周边地区的房地产商或建设单位。经过初步谈判和筛选,采用公开招标的方式,确定购买房源及其建筑面积、购置价格、户型等事项。四是公示报批。对符合条件的房地产商或建设单位,谈判和竞标结果经公示后报县政府审批确定。五是安置实施。县棚改领导小组将确定购买的安置房源的建筑面积、价格、户型等情况汇总后,由县政府授权汇鑫公司将购买安置住房所需资金支付给建设单位。安置住房由街道办事处、村(居)委会负责分配给村(居)民,安置住房建设单位与村(居)民签订房屋买卖合同并办理房屋登记手续。

  虽然各地在回购存量商品房工作中取得了一些好的经验做法,但在推行过程中仍然存在一些突出问题。主要包括:一是居民安置意愿难协调,住房需求多样化。在征求意见时发现,不少居民习惯原居住环境,更倾向于原地回迁安置,对货币化安置政策不了解,对于安置房需求也有不同意见。二是配套制度需健全,意见方案待制定。目前很多地方回购商品房用于棚改安置工作处于起步和摸索阶段,需要尽快健全完善相关配套制度和意见方案,为推进货币化安置提供制度依据。三是融资渠道较单一,回购资金压力大。各地财政压力比较大,回购安置融资渠道比较单一,除了中央和地方财政补贴、国开行专项贷款之外,缺少多样灵活的融资渠道,这就要求各地政府相关部门拓宽融资渠道,争取更多的资金支持。

  三、政府回购存量商品房用于棚改安置房的建议

  (一)完善制度办法

  各地应积极了解当地棚户区居民的需求和意愿,对当前存量房情况进行摸底,科学编制2016-2017年城市棚户区改造年度计划,鼓励财政条件较好、商品房库存较高、去化周期较长的地区实施回购安置方式。尽快出台货币化安置工作指导意见,提出明确工作目标,完善具体政策措施,为加快推进货币化安置提供制度依据。市县相关职能部门要修订完善拆迁补偿方案,积极做好前期论证、房源组织、资金兑付、平台搭建等基础性工作,制定各项激励政策,引导棚户区居民选择货币化安置。

  (二)落实优惠政策

  加大财政资金补助力度,统筹安排货币化安置资金,对选择货币化安置的居民额外给予奖励。严格落实国家有关棚改税费减免政策,对于通过政府搭建的平台出售商品房的房地产开发企业,减免土地使用税、印花税。对于购买存量商品房的棚改居民,在民生保障方面给予同区位居民同等待遇,解决棚改居民后顾之忧。省级棚改融资平台要积极协调开发性、政策性金融机构,对货币化安置贷款项目建立绿色通道,加快审批流程,提高放款效率,给予重点支持。

  (三)创新回购方式

  一是推进房源筹集多元化。各地要建立安置房源库,筹集房地产开发企业资源提供的存量商品住房,及时发布区位、户型、配套设施、销售价格等信息,满足棚改居民差异性消费需求。二是推进服务平台多元化。创新服务方式,通过设立社区服务中心、拓展商品房住房网签服务功能、择优委托房产中介机构、支持开发企业宣介等方式,多形式搭建定向交易服务平台,为棚改居民选购住房提供便利。三是推进支付方式多元化。积极探索现金支付、房票兑付等灵活多样的支付方式,提高货币化安置效率。对于签订货币化安置协议的居民,政府可以发放“房票”,用于定向购买政府统一筹集的商品住房。

  (四)科学合理运作

  各级政府要充分发挥棚户区改造主体责任作用,科学谋划、因地制宜、统筹安排,做好回购存量房用于棚改安置房工作。充分尊重棚户区居民意愿,由居民自愿选择安置方式及房源,不搞“一刀切”,依法保障群众合法权益。严格履行法定程序,坚持公开透明、规范运作,以竞争择优方式组织房源,以平等协商方式签订协议,以张榜公示方式兑付资金,主动接受社会监督,打造棚改“阳光工程”“效率工程”。

  (五)拓展融资渠道

  一是用好政策性信贷资金。推进省、市、县棚改融资平台转型改造,采取政府购买服务形式对接国家开发银行、中国农业发展银行专项贷款,为政府回购存量房提供长期、稳定、低成本融资支持。二是争取商业性金融支持。鼓励商业银行按照风险可控、商业可持续原则,创新金融产品,改善金融服务,增加信贷资金安排,向符合条件的棚户区改造项目提供贷款。三是规范债券融资。支持棚改项目开展股权和债券融资,通过企业债券、项目收益债券、短期融资债券、中期票据、非公开定向债务融资工具等方式募集资金。四是吸引社会资本参与。通过政府购买服务、政府与社会资本合作(PPP)、设立基金等模式,发挥财政资金引导作用,鼓励多种所有制企业作为实施主体承接棚改任务,激发市场活力,实现多方共赢,推动可持续发展。

 
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