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修改《城市房地产抵押管理办法》有关超额抵押条款的建议

  发布日期:2019-10-30 09:23  浏览量:

  致公党党员、山东省青岛市市南区人民法院副院长卞涛反映:原建设部于1997年5月9日发布,2001年8月15日修正的《城市房地产抵押管理办法》(以下称《办法》)第九条,允许同一房地产重复设定抵押的行为,但同时在第二款、第三款分别规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”“房地产抵押后,该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出余额部分”,对抵押人超额抵押行为予以禁止,即债权价值不得超过抵押物价值。

  我国《物权法》对于超额抵押并无限制,规定当同一抵押物存在多个抵押权时,可以按照法律规定的清偿顺序予以解决;最高人民法院关于《担保法》的有关司法解释也明确认可超额抵押行为,只是要求超额抵押的债券没有优先受偿权。因此,《办法》对超额抵押行为的禁止性规定与上位法相悖,同时这一规定有违民事关系当事人意思自治原则,也不利于债权保护。房屋本身市场价值就处于不断变化中,超额与否并不固定,实践中很多地方的房地产登记部门依据该条为由拒绝办理抵押登记手续,阻碍房产抵押市场的良性发展。

  为此,建议删除该条第(二)款、第(三)款,或者修改为“超额部分不具有优先受偿的效力”。

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