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关于修改国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定的建议

  发布日期:2019-10-09 09:10  浏览量:

  民建会员、山东博翰源律师事务所副主任,合伙人韩新明反映:国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定:“不动产登记应当依照当事人的申请进行,但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记,保持权利主体一致。”

  该条规定导致不动产登记部门把土地和房产视为一个物,并先登记土地使用权,后登记房屋所有权。在只有房屋所有权,没有土地使用权的情况下,当事人不能取得不动产登记证书,从而影响了房地产的利用和流通,应当予以修改。

  一、该条规定与其他法律法规有冲突

  1、我国法律规定,土地和房屋是不同的物。我国《物权法》与现行实务中,把土地与土地上的定着物如建筑物等,分别作为不同的物来对待,土地上的定着物并非土地的构成部分,定着物也不被土地所吸收。我国的这一规定与日本模式同,而与德国的模式异。“分立主义”模式,使土地上的定着物可以作为独立的不动产,作为所有权、用益物权和担保物权的客体,这样有利于流通,并可实现对土地和其上定着物的充分利用。中国社科院学部委员梁彗星教授认为,分立主义模式是恰当的,符合我国实际,将来应继续坚持之。

  2、我国法律规定,房屋所有权和土地使用权可以归属不同的主体。如《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”

  根据上述规定在企业或个人转让国有划拨土地使用权上的房屋时,如果政府批准转让,则收取土地使用权出让金。如果有批准权的人民政府按照国务院规定决定不办理土地使用权出让手续,也准许转让,只不过当事人将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。可见房屋和土地使用权可以分离,不属于一人。

  二、将房屋和土地使用权主体保持一致才予以登记,导致物不能尽其用,给市场主体带来损失

  1、给部分国有破产企业转让房屋带来障碍。在拥有国有划拨土地使用权的企业破产时,按照法律规定,房屋属于破产财产,由管理人变价清偿企业债务;国有划拨土地不属于破产财产,应当收归国有。在现有的规定下,房屋变价后买受人无法取得不动产登记,严重影响了市场主体的利益和参与积极性。

  2、部分国有企业在划拨土地上建有住宅和其他用途的房产时,由于该规定存在,无法把划拨土地上的房屋转让给最能发挥其效用和价值的人,导致资产极大浪费。

  3、在不动产登记改革前,房屋和土地由不同的部门进行产权登记,已经产生房屋和土地使用权分立的现象,然而这一现象并不违背法律。

  结论:建议将《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款修改为“权利主体一致的,房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记;权利主体不一致的应当分别予以登记。”至于房屋和土地使用权分属于不同的主体,两者的利益如何平衡则属于另一个问题,相信市场主体总是会作出最有利于自己的选择。

  

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