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应依法规范不动产拍卖过户的税费承担

  发布日期:2017-05-16 14:31  浏览量:

  民建会员,青岛中诚典当有限责任公司董事长田曙光反映,对经法院委托拍卖的不动产过户税费由谁承担,拍卖公司在拍卖公告或者合同中往往约定不动产过户所有税费由买受人承担,这种约定虽然不违反相关法律法规的强制性规定,不影响国家税收入库,但在实际操作中买受人支付钱款开具税票时,地税部门出具的税票却分别为出售人和买受人,这与我国有关税收法律法规存在相悖之处。

  我国税收法律法规对不动产买卖过户税费承担有明确的规定,即分别由出售人和买受人承担。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定:“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税人,应当依照本条例缴纳营业税。”因此,房屋过户的营业税应该依法由卖方承担。另外,根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定:“下列各项个人所得,应纳个人所得税:(九)财产转让所得”,由此可见,房屋过户的个人所得税应该由出售方承担。而对于房屋过户的契税,并没有明确约定,可以由买受人承担,也可以由出卖人承担,或者按照约定。

  法院委托拍卖的不动产过户实际上也是合同买卖关系,税费的承担应当依据《合同法》及《税法》有关规定处理。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六规定,“房地产转让,当事人应当办理权属登记。” 因此,办理房屋产权变更登记,是房屋交易不可或缺的重要环节。而《中华人民共和国合同法》第135条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。”在房屋买卖中,“转移标的物所有权”,亦即办理房屋产权证书的过户手续。既然房屋产权过户是卖房人的法定义务,相应的费用也依法应由卖房人承担,尤其是营业税、个人所得税和可能发生的土地流转税等应该由出卖人承担的税费。在实际拍卖过户过程中,过户所需税费往往全部由买受人承担,开具税票时地税部门出具的税票却分别为出售人和买受人,并没有真正体现拍卖公告或者合同中约定的买受人承担,这种做法有失公允,损害了买受人的利益,与税收法律法规相悖。为此建议:

  1、因法院委托拍卖的不动产存在着一定的特殊性,建议税务部门研究规定,对约定不动产过户所有税费由买受人承担的,在开具税票时,全额为买受人出具税票,以真正体现拍卖公告或者合同中约定的买受人承担。

  2、若不能全额为买受人出具税票,建议由拍卖公司或法院申请不动产所在地税务机关为出售人代开发票并代缴税费(从拍卖款扣缴),这样即可按税法相关规定真正体现分别由出售人和买受人承担。

  

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